Как происходит переуступка прав по договору аренды земельного участка? Нюансы процедуры уступки и оформления

Оценка площади участкаВступая в правоотношения по эксплуатации чужой земли с землевладельцем, арендатор надеется, что за этот период он будет систематически пользоваться площадью. Однако случаются непредвиденные ситуации когда может отпасть необходимость в арендном договоре и тогда у него появляется два варианта: передать землю в пользование третьему не задействованному ранее лицу – переуступка или субаренда.

Переуступка права аренды земельного участка

Это передача прав и обязанностей по договору аренды касательно арендуемого участка третьему субъекту, участник, переуступивший свои полномочия лишается их в полном объеме, а лицо подписавшее документ, вступает в правоотношения.

Такая процедура доступна к использованию, поскольку предусмотрена законодательством ст.22 ЗК РФ, в которой описан весь процесс, как переуступить право аренды земельного участка.

Предназначение данного мероприятия в возможности полностью освободится от обременительных обязательств пользователя земли, отказавшись от нее и возложив свою миссию на новое лицо, обо всех подобных шагах важно уведомлять собственника.

Отличие от субаренды

Временная передача определенной территории от общей площади в пользование третьему лицу с сохранением всех обязанностей за начальным нанимателем называется субарендой. То есть происходит передача определенной территории от используемой во временное пользование еще одному лицу, при этом, всю ответственность, как и прежде несет гражданин, вступивший ранее в договорные правоотношения.

В подписании бумаг об субаренде принимают участие собственник, арендатор и третье лицо. Подписывается два документа, о частичной и временной передаче объекта.

Основное отличие переуступки и субаренды – статус нанимателя, который в первом случае полностью выходит из участия в процедуре, а во втором остается при своих прежних полномочиях.

Законодательная база

Земельный кодексВ законодательстве существует несколько нормативных актов, регулирующих вопрос касательно использования земельных площадей:

  1. Основополагающим законодательным актом в переуступке между физическими лицами является ст.22 ЗК РФ, в которой четко прописаны права и обязанности арендатора на период существования договоренностей и предоставленные ему правовые возможности на действия с землей в пользу третьих лиц.
  2. В ст.615 ГК РФ указано, что в ходе действия арендных обязательств, он должен совершать мероприятия согласно подписанному документу с собственником. Отдельным пунктом этой статьи предусмотрена передача полномочий нанимателем, при этом ему не доступно нарушать предписания ст.624 ГК РФ и использовать площадь в разрез с ее целевым назначением.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

  1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
  2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
  3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

  • В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
  • Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
  • Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Важно: уступка прав относительно территорий под ИЖС предусмотрена отдельной статьей Земельного Кодекса.
  1. Согласно ст.651 ГК РФ все договоренности относительно эксплуатации земельных наделов необходимо регистрировать, только после данного действия они обретают силу.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  • Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Стороны сделки, их права и обязанности

СделкаВ ходе взаимоотношений участвуют три стороны – гражданин, предприятие или государство, которому принадлежат площади, наниматель, являющийся эксплуататором имущества по факту и лицо, заинтересованное в пользовании наделами.

Лицо, взявшее на себя обязательства нанимателя, получившее возможность согласно акту использовать землю, получает права вменяемые ранее арендатору, а именно:

  • Эксплуатация недвижимости согласно ее целевому назначению;
  • Выращивание на этой площади сельскохозяйственной продукции;
  • Выпускать на арендуемом объекте продукцию, не перечащую условиям, имеющую отношение к товарам сельского хозяйства;
  • Возводить строения, предусмотренные договорными бумагами с обязательной последующей регистрацией;
  • Выполнять мероприятия, оговоренные заранее;
  • Использовать выручку по своему усмотрению.

Среди обязанностей, он получает:

  • Обеспечить собственника идентификационными данными относительно себя;
  • Сообщать ему о привлечении к эксплуатации объекта третьих лиц в положенные сроки;
  • Своевременно рассчитываться по арендным и прочим платежам;
  • Соблюдать требования пожарной службы;
  • Выполнять строительные мероприятия в соответствии с нормативами;
  • Действовать согласно требованиям Росприроднадзора – все работы не должны ущемлять интересы соседей и отравлять их жизнь;
  • Информировать владельца относительно форс-мажорных ситуаций;
  • Действовать в рамках договоренностей;
  • Эксплуатировать территорию с соблюдением норм безопасности.

Кроме этого, он может получить по усмотрению владельца дополнительную ответственности в виде оплаты госпошлины за землю или обслуживание имущества, и содержание в надлежащем виде.

Участие собственника

Согласно требованиям законодательных актов переуступка в отличие от субаренды совершается только между арендатором и заинтересованным участником без разрешения владельца. Однако при этом существуют сроки, отведенные для уведомления гражданина, которому принадлежат территории о предстоящей сделке.

Также ему необходимо предоставить все данные относительно еще одного участника действия и только он имеет возможность на получение от этого человека арендной платы.

Если же основная бумага предусматривала в передаче ответственности участие владельца, то все этапы совершаются в присутствии этого человека и при наличии данного им согласия.

Обычно такой вариант применим:

  • К муниципальным участкам;
  • Зеленым зонам – заповедникам, паркам, историческим местам;
  • Государственным площадям.
Важно: арендодателю при этом доступно досрочно расторгнуть новые договоренности, если использование принадлежащего ему имущества идет в разрез с выдвинутыми им требованиями, а также ему доступно изменить размер арендной платы поскольку в сотрудничестве имеется третье лицо.

Соглашение о переуступке прав по договору аренды земельного участка.

Условия и требования к сделке

ТребованияВ ходе формирования новых договоренностей с появившимся пользователем необходимо передать всю первичную документацию собственнику территории, на основании которой он проведет «инструктаж» нового участника мероприятия о характере взаимоотношений и порядке применения владений.Ответственность за достоверность данных и само содержание соглашения несет арендатор, передавший документацию владельцу.

При этом подписанные новые документы о переходе ответственности имеют определенные условия и требования:

  • Предмет соглашения – в документе следует обязательно указать все технические параметры участка, имеющиеся в кадастровом паспорте;
  • Арендная плата – данный пункт всегда необходимо выделять отдельной записью, он содержит полную стоимость имущества и размер ежемесячных взносов, которые могут отличаться от данных в первичной документации, также важно указать условия – число, место передачи средств арендодателю;
  • Период действия – он может заключаться на любое время, но при этом необходимо соблюдать рамки срока действия первичных договоренностей;
  • Целевое использование – должно осуществляться в рамках первичных договоренностей и соответствовать предназначению установленному нормативными актами;
  • Возврат – необходимо осуществлять посредством приемочного акта с соблюдением требований, предусмотренных основным договором;
  • Ограничения – этот пункт может существовать особенно в случае наложения обременений на объект или при установленных ограничениях самим владельцем во время сдачи территории в эксплуатацию;
  • Решение спорных вопросов – обязательно прописывается в акте решение возникающих в ходе сотрудничества непонятных моментов, но при этом необходимо соблюдать нормы законодательства.
Важно: вся недвижимость возведенная на площади за период арендных отношений и являющаяся официальной собственностью переходит по договору уступки в эксплуатацию новому пользователю.

Только после регистрации документации об уступке ответственности все ее пункты допустимы к применению.

Договор переуступки права аренды земельного участка.

Существенные условия договора

В ходе подписания договора уступки права требования по договору аренды земельного участка собственником, следует особое внимание отвести отдельным ее пунктам, имеющим весомое юридическое влияние на дальнейшее положение дел для нового участника процесса:

  • Дата начала эксплуатации недвижимости начинается не с момента поставленных подписей, а с числа регистрации бумаги в государственной организацией;
  • Указание варианта решения спорных моментов, которое должно осуществляться только посредством обращения в судебные инстанции с предоставлением полного перечня бумаг;
  • Соглашение может иметь возмездную или безвозмездную основу, и об этом следует указать в нем с предоставлением доказательств расчета между лицами.

Пошаговая инструкция по оформлению соглашения

Согласно нормам уступка прав и ответственности может происходить в несколько вариантов:

  • Посредством аукциона, если площадь принадлежит государству, в нем должно участвовать не менее 3 претендентов, и будущий пользователь обязан предложить самую высокую цену;

Важно: без аукциона уступка прав невозможна.

  • Если действие совершается между физическими лицами, то алгоритм выполнения процедуры намного проще и аукцион здесь не нужен.

Тогда выполняются следующие действия:

  • Наниматель назначает встречу собственника имущества и будущего пользователя;
  • В ходе встречи трех заинтересованных сторон, владелец может в устной форме одобрить будущее сотрудничество или отказать;
  • После получения согласия и детального ознакомления со всеми условиями, требованиями, правами и обязанностями третье лицо имеет право отказаться от договоренностей или подтвердить свои намерения;
  • После согласия всех сторон, арендатор подписывает документацию с новым участником процесса, при этом по требованию владельца в первичный документ вносятся изменения;
  • Документация нотариально заверяется;
  • С существующими реквизитами нотариуса делаются копии бумаги;
  • Далее заверенную и подписанную бумагу отдают на регистрацию в Кадастровую палату;
  • В ходе регистрации следует выполнить уплату госпошлины и предоставить квитанции регистрирующим органам.
Важно: все мероприятие должно иметь факт доплаты, так как в противном случае произойдет факт дарения.

Стоимость госпошлины  по оформлению договора переуступки аренды земельного участка взимается соответственно установленным размерам платы при отчуждении имущества и зависит от статуса участников процесса:

  • Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами обойдется каждому участнику в 1 000 рублей, и пошлина в общей сложности составит 2 000 рублей;
  • Если сторонами процесса являются предприятия, то они обязаны поровну уплатить 22 000 рублей;
  • Когда с одной стороны выступает предприятие, а с другой гражданин, то для них соответственно сумма будет ровна 22 000 рублей и 2 000 рублей;
  • В случае представительства с одной стороны государством, то уплата совершается второй стороной в зависимости от статуса 2 000 рублей или 22 000 рублей.

Из данной тарификации следует, что:

  • Государственные структуры лишены обязанности уплачивать пошлину;
  • Физические лица вносят 2 000 рублей в казну;
  • Юридические – 22 000 рублей.

При этом возможна экономия на госпошлине, если в сделке участвуют только физические или только юридические лица.

Также не следует забывать о регистрации правоотношений, для которой нужен следующий пакет:

  • Заявление нанимателя о намерении передать имущество в пользование третьему лицу;
  • Копия нового арендного соглашения, заверенная у нотариуса;
  • Подлинник и копия кадастрового паспорта данного участка;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины;
  • Несколько экземпляров подписанной документации уступки.

Еще немаловажным является письменное соглашения супруги(га), если арендодатель состоит в браке для избегания в дальнейшем возможности оспорить договоренности.

Различия в заключении договоров с физическими и юридическими лицами

Различия заключения сделки для юридических и физических лиц заключается:

  1. В наборе дополнительных документов, предприятию следует предоставить для регистрации:
  • Выписку из ЕГРЮЛ;
  • Копии и подлинники уставных документов;
  • Копии и оригиналы ОКПО.
  1. Физическому лицу необходимо заручится согласием второй половинки или предоставить справку из ЗАГСа об отсутствии официальных отношений.

Также для регистрации сделки с юрлицом необходимо дополнительное время для проверки подлинности данных, что затягивает весь процесс регистрации.

Когда выгодно заключение соглашения

Подпись соглашенияДанная процедура дает возможность для арендатора, которому соглашение об эксплуатации стало обременительным снять с себя все обязательства и переложить их на плечи другому участнику.

Отсюда следует, что такая сделка очень важна в случае необходимости избавиться от обязательств касательно ответственности и деловых взаимоотношений, если досрочное расторжение не предусмотрено первичным соглашением.

Подводные камни переуступки аренды земельного участка

Особенных каких-либо нюансов при выполнении данного вида сделки практически не существует, однако доступно привести определенный перечень трудностей, которые могут осложнить весь процесс:

  • Невозможность совершить сделку, если первичным договор предусмотрен запрет на ее проведение;
  • Оформление уступки для капитального строительства, а целевое назначение земли претит этому;
  • Наличие на оговариваемой территории незаконных построек;
  • Имеются долги по уплате арендной платы;
  • На имущество наложены обременения в виде налога или ареста.

Однако при наличии всех этих неприятных моментов переуступка имеет множество положительных сторон:

  • Это уникальный шанс для нанимателя полностью избавиться от обязанностей;
  • Возможность для владельца одним разом передавать в эксплуатацию несколько наделов;
  • Наличие простой, но грамотной процедуры переуступки, регулируемой и гарантируемой государством, дает возможность любому человеку попробовать свои силы в бизнесе, взяв в использование территорию у государства, а при невозможности выполнять далее свои обязательства передать их другому человеку или предприятию.

Заключение

Уступка прав пользования земельными имущества – процесс совершенно новый для российского законодательства и не набравший определенной популярности, он создан с учетом всех потребностей граждан и дает им возможность в форс-мажорных обстоятельствах экономить время и средства, требуемые для судебных процессов в случае невозможности дальнейшего исполнения обязательств.