Список должностей и требований к работникам ТСЖ: охране, управдому, инженеру, юристу и прочим

тсжТоварищество собственников жилья, как относительно новая форма организации ухода и обслуживания многоэтажных домов, является эффективным администратором жилищно-коммунальных и хозяйственных вопросов жильцов. Для стабильной и качественной работы этому некоммерческому объединению необходим постоянный штат сотрудников — рабочих и мастеров, высококвалифицированных финансистов и управленцев.

Какой персонал требуется ТСЖ? Какими качествами должны обладать сотрудники? Как оформить документы и организовать работу без избыточных трат? Обо всем в статье.

Какие должности должны быть в ТСЖ?

Особенность ТСЖ состоит в его цели — контроле и обеспечении стабильного и надежного функционирования многоэтажного дома. А задачи товарищество обязано реализовывать ежедневно, так как в столь крупном здании регулярно возникают проблемы и запросы жильцов.

Для решения всех вопросов учреждению требуется штат из наиболее востребованных сотрудников, а также узкие специальные работники, вызываемые единовременно, — в редких случаях.

Размеры персонала зависят от масштабов многоквартирного жилья и потребностей самих жильцов. Возможны одинаковые расходы и штат как для элитного четырехэтажного дома с аристократичными собственниками, так и для обычной двадцатиэтажки.

Какие работники входят в ТСЖ:

  • члены исполнительного органа — правления; согласно 147-ой статье Жилищного кодекса, избираются на едином собрании всех жильцов на максимальный срок 2 года, именно правление и занимается принятием и увольнением остальных сотрудников;
  • глава правления — председатель;
  • бухгалтер или главный бухгалтер — сотрудник в зависимости от объемов и частоты обязанностей может быть штатным и внештатным;
  • рабочие лица — удобно, если такие сотрудники наняты на постоянной основе:
  • электрик;
  • слесарь-сантехник;
  • уборщицы;
  • дворники;
  • диспетчер;
  • сотрудник по трудовой охране;
  • паспортист.

Возможен наем любых, самых профильных специалистов, если жильцы согласны либо требуют этого.

Какими законами регламентируется?

Правовые нормы России касаются не только деятельности непосредственно ТСЖ — его членов и исполнительных органов, но и состава прочего персонала.

Основной источник норм в сфере — Жилищный кодекс, утвержденный в 2004 году 188 федеральным законом. Последняя редакция сборника датируется августом нынешнего года.

Шестой раздел кодекса посвящен ТСЖ — его статусу, порядку образования и регистрации в Росреестре, правам членов и собственников, структуре, правилам закрытия или изменения товарищества.

Указание должностей, формируемых в штате ТСЖ, или ограничения по найму работников в документе не приведено, поэтому для изучения этой темы следует обращаться к Трудовому кодексу России, который на 3 года старше Жилищного — был принят в 2001 году 197-ым законом, а последние поправки вносились в июле текущего года.

Структура ТСЖ — из кого состоит ТСЖ?

В учредительных документах организации обозначаются названия должностей персонала и детали осуществления их служебной деятельности.

Директор

директорНе нужно путать с председателем правления: это разные должности. Директор, иногда исполнительный или генеральный директор, появился в штате товарищества недавно. Прежде его функции выполнял тот же председатель.

Но расширение обслуживаемых участков и площадей привело к невозможности главы правления справляться с таким объемом.

Директор берет часть задач по управлению ТСЖ и мониторингу за работой остальных сотрудников.

Требования к директору:

  • желательно образование или профессиональные знания в сфере менеджмента, управления персоналом, экономики, права, техники;
  • владение последними сведения законодательства о коммунальных, хозяйственных и жилищных нормах, нормативно-правового и документального сопровождения;
  • опыт работы в управляющей организации, лучше — в ТСЖ;
  • опыт работы с жильцами и собственниками, знание основных норм по недвижимости и собственности;
  • личные качества — организованность, ответственность, уверенность, подотчетность, справедливость и мудрость, харизма, строгость.
Главная обязанность директора — контроль исполнения, исполнительная власть товарищества. Вторая большая обязанность — оперативное планирование.

Другие обязанности:

  • обеспечение стабильной работы сотрудников и их эффективного взаимодействия между собой, подразделениями товарищества;
  • экономический анализ деятельности как отделов организации и работников, так и всей организации;
  • обнаружение изъянов в функционировании предприятия;
  • обеспечение рабочего порядка, дисциплины и исполнительности;
  • разработка, планирование и прогнозирование будущего учреждения;
  • предложение и реализация путей улучшения рабочей мотивации, эффективности трудового производства;
  • контроль правомерного документооборота, делопроизводства;
  • формирование текущих и долгосрочных планов, согласование с правлением и воплощение;
  • исполнение трудовых заданий руководства, а также обеспечение исполнения таковых другими сотрудниками.

Права:

  • представление интересов ТСЖ при контактах с третьими лицами;
  • визирование и подпись документов в рамках полномочий;
  • издание личных распорядительных документов;
  • требование от вышестоящих должностных лиц обеспечения подразделений и сотрудников необходимыми средствами и условиями для выполнения рабочих обязанностей;
  • назначение собственных служебных поручений и заданий сотрудникам.

Особенностью работы в ТСЖ для директора является наибольшая ответственность — материальная и административная, поэтому им должен быть рациональный, дисциплинированный человек, способный вызывать к себе уважение и подчинение.

Важны и внешние данные лица — лучше подойдет на должность человек зрелого возраста со строгой и презентабельной внешностью, поскольку ему нужно контактировать не только с подчиненными, но и с официальным руководством и неофициальным — жильцами.

Управдом

При содержании крупной площади председателю может не хватить в качестве помощника одного директора, тогда следует учредить должность управляющего — менеджера многоквартирного дома, или администратора.

Такой управляющий является физическим лицом и сотрудником персонала ТСЖ, в отличие от управляющей компании — организации, с которой ТСЖ заключает договор как с контрагентом-поставщиком услуг.

Управдом занимается контролем и администрированием правовой и хозяйственной деятельности товарищества на основании доверия и представительства председателя.

При вводе в штат и директора, и управдома обязательно нужно разработать порядок субординации и разделение обязанностей и сфер ведения.

Требования к кандидату:

  • образование — высшее юридическое, техническое, по менеджменту;
  • возраст более 30 лет;
  • опыт работы в сфере управления;
  • знание основ документооборота, бухгалтерии, охраны труда;
  • качества управленца — ответственность, креативность, высокий интеллект, прагматичность, хорошие навыки коммуникации и управления персоналом, стрессоустойчивость и др.

Управляющий находится в подчинении директора и тем более председателя, поэтому также важное свойство — способность учитывать позицию вышестоящих должностей, сохраняя сравнительную автономность.

Основные обязанности

  • представление ТСЖ при взаимодействии с различными организациями и органами, судами и должностными лицами правоохранительной, исполнительной и прочих систем страны;
  • исполнение части обязанностей председателя;
  • наем работников;
  • мониторинг организационной и юридической деятельности учреждения;
  • подготовка отчетов о своей работе руководителям ТСЖ.

Права управдома:

  • участие в собраниях правления ТСЖ, обсуждении служебных вопросов, предложение собственных идей, инициатив;
  • внесение предложений по модификации действующей системы управления ТСЖ;
  • подписывание документов на уровне вмененных полномочий и визирование.

Несет материальную и административную ответственность по своим функциям. Также может привлекаться к уголовной ответственности, если обнаружится участие в мошеннических проектах, хищение средств ТСЖ, расточительство и другие действия.

Работая в ТСЖ, управляющий столкнется с рядом особенностей такой фирмы — большой масштаб обслуживания при относительно небольшом рабочем штате, регулярное разрешение повседневных запросов жильцов, сохранение баланса работы и ее оплаты при экономичном подходе жильцов к расходам ТСЖ. На эту должность нужен энергичный, позитивный и дисциплинированный специалист.

Инженер

Без инженера обеспечить бесперебойную и надежную работу технических устройств и приборов, встроенных в многоквартирный дом, будет сложно. Учитывая степень его необходимости, этот сотрудник, скорее, нужен в штат, чем для разовых вызовов.

Задачи и функции инженера связаны с гарантией физической безопасности проживания в доме.

Общие требования:

  • высшее техническое образование;
  • стаж работы с техникой для многоэтажных домов — не менее 1-3 лет;
  • знание Градостроительного и Жилищного кодексов, норм строительства, жилья, ЖКХ;
  • знание эксплуатации, ремонта и обслуживания техники;
  • пользование компьютером на базисном уровне;
  • наличие допуска и разрешений на различные виды инженерных работ;
  • доброжелательность, ответственность, исполнительность, осторожность.

Обязанности:

  • обеспечение непрерывной и качественной работы технических систем здания;
  • контроль за целостностью и сохранностью технического фонда дома в стандартном состоянии;
  • внимательный и мотивированный рабочими интересами выбор помощников;
  • соблюдение норм безопасности и инженерных стандартов;
  • инструктаж сотрудников по противопожарной и технической безопасности и действиям при авариях;
  • заполнять запросы на необходимые материалы либо непосредственное приобретение инвентаря и сырья;
  • мониторинг достоверности показаний учетных устройств дома;
  • периодический осмотр жилищного фонда в целях профилактики и устранения дефектов;
  • осмотр также территории вокруг дома;
  • установление и осуществление контактов с партнерами — подрядчиками и поставщиками;
  • прием собственников для решения различных технических вопросов;
  • составление отчетов о деятельности и других документов для руководства и жильцов.

Права:

  • все права гражданина и трудящегося — на полный социальный пакет работника по Трудовому кодексу — отпуск и выходные, оплата сверхурочных и больничных;
  • заявление о необходимости помощников для работы — дополнительных инженеров или других технических рабочих;
  • выдвижение предложений по улучшению функционирования технических систем дома.

Помимо материальной и административной ответственности, инженер несет ответственность по Уголовному кодексу России.

Среди особенностей службы в ТСЖ — большой участок обслуживания; для трудолюбивых работников это достоинство. Также — возможность вызова по экстренным ситуациям не только руководством, но и самими жильцами. Постоянный контакт с жильцами, поэтому приветливость и общительность крайне важны при рассмотрении претендентов на должность.

Юрист

юристДля чего в ТСЖ юрист? Вакансию необходимо открывать, если прочие сотрудники неспособны справиться с контролем за правовыми рамками действий ТСЖ, а также представлять интересы предприятия и выступать в судебных и иных разбирательствах.

Требования к юристу:

  • образование — высшее юридическое;
  • опыт работы юристом, юридическим консультантом, на судебных заседаниях;
  • дисциплинированность и организованность;
  • пунктуальность по законным срокам и периодам;
  • уверенность, хорошая дикция и ораторские способности.

Стандартные обязанности:

  • формирование документов;
  • проверка входящей и исходящей документации на соответствие нормам закона, а также договоров и прочих соглашений с контрагентами;
  • организация правовой грамотности штата и жильцов;
  • подготовка претензий в отношении недобросовестных партнеров;
  • подача исков в суд и представление ТСЖ в суде;
  • участие в решении споров ТСЖ с другими лицами вне судебной системы;
  • консультирование
  • составление личного плана работы и графиков приема клиентов.

Свои права юрист должен знать лучше, чем его руководство:

  • запрос и требование документов от отделов и сотрудников ТСЖ, необходимых для реализации обязанностей;
  • ведение автономной переписки или общения с контрольными органами власти;
  • представительство ТСЖ;
  • предложение руководителям проектов совершенствования работы ТСЖ;
  • требование от руководства обеспечения необходимых рабочих условий;
  • визирование документов в пределах полномочий;
  • приглашение иных специалистов и экспертов — после одобрения руководителя;
  • распределение поручений и указаний по юридическим вопросам другим сотрудникам;
  • осуществление мер по устранению противоречий законодательству и нарушений регламентным документам.

Отвечает по материальным, административным и уголовным случаям.

Правовые вопросы в ТСЖ могут решаться не ежедневно, поэтому юриста часто принимают на работу по плавающему графику либо режиму вызовов по необходимости.

Паспортист

Интересная должность — это паспортист ТСЖ, он же представитель Федеральной миграционной службы (ныне ГУВМ МВД) в товариществе в качестве посредника между жильцами и МВД.

Основные обязанности:

  • учет всех собственников и жильцов дома;
  • формирование индивидуальных персонифицированных данных по каждому лицу;
  • выдача по запросам справок в сфере ФМС;
  • консультирование по регистрационным вопросам;
  • составление и помощь в заполнении унифицированных и свободных форм документов.

Требования:

  • желательно высшее юридическое образование;
  • опыт работы — более 1 года;
  • выносливость и стрессоустойчивость;
  • способность работать с большим и однообразным материалом.

Права:

  • визирование документов в рамках компетенции;
  • обсуждение с руководством путей улучшения работы паспортиста;
  • требование обеспечения нормальными условиями труда.

Несет материальную ответственность за свою деятельность.

Как и юрист, паспортист, возможно, не будет работать в ТСЖ постоянно — не каждый день нужно заниматься персонифицированным учетом. Товарищество может назначить ему неполный рабочий день или частичную занятость.

Диспетчер

Действительно важное трудовое лицо для стабильной и надежной работы многоквартирного дома это диспетчер. Его главная задача — связь жильцов, правления, сотрудников ТСЖ между друг другом и с другими лицами.

Обязанности:

  • установление и обеспечение связи;
  • прием звонков;
  • консультирование граждан по вопросам ТСЖ;
  • вызов сотрудников и служб при поломках, авариях и прочих нестандартных ситуациях.

Права:

  • визирование документов в рамках компетенции;
  • обсуждение с руководством путей улучшения работы;
  • требование обеспечения нормальными условиями труда;
  • осуществление звонков для решения экстренных задач.

Материально ответственен за свою деятельность.

Техник

В отличие от инженера техник занимается мелким и текущим ремонтом устройств и приборов в доме. К нему предъявляются невысокие требования — техническое образование, опыт работы по ремонту и сервису сантехники, аппаратов и приборов дома, электромонтажа, знание мер безопасности и противопожарного регламента.

Обычно нанимаются на полный день со сменным графиком работы: ТСЖ предпочитает принимать в штат двух техников.

Несет материальную и уголовную ответственность.

Охрана

охранаЗачастую многоквартирному дому необходим охранник — для осмотра чердаков и подвалов, территории вокруг дома и внутри здания на предмет террористической и иной физической опасности и угроз, осуществления видеонаблюдения за участком и техникой — домофоном, транспортными средствами и прочим имуществом жильцов, также устранения споров, вызова правоохранительных органов и служб, выведения посторонних лиц с территории дома.

Обычно охранник для ТСЖ нанимается из охранного агентства, хотя возможно и принятие самостоятельного работника.

Среди требований — физическая сила, оперативность и уверенность, внимательность и наблюдательность, знание жилищного законодательства и прав человека, техники безопасности, работы с охранными системами.

Другие сотрудники

сантехник тсжВ персонале ТСЖ важны также:

  • бухгалтер;
  • слесарь-сантехник;
  • электрик;
  • уборщица.

ТСЖ обязано вести учет различных ценностей и средств на своем балансе, доходов и расходов товарищества, каждому сотруднику нужно оформлять трудовую документацию и выплачивать заработную плату с удержанием НДФЛ. Также перечислять страховые взносы во внебюджетную систему, вести документооборот с контрагентами и контролирующими органами исполнительной власти, начислять платежи, своевременное направлять уведомления и платежные поручения, мониторить уплату «коммуналок» — все эти функции возлагаются на бухгалтера.

Проблемы с водоснабжением и сантехническим оборудованием несут массу неудобств в повседневный быт, поэтому в штате ТСЖ необходим слесарь-сантехник достаточной квалификации.

Неполадки с электричеством возникают даже чаще, чем с водной аппаратурой. А периодические проверки электрических цепей, щитов, замена выгоревших осветителей — залог безопасности жильцов и посетителей дома. Электрик ТСЖ — необходимый сотрудник для многоквартирного дома.

На настроение и впечатление от дома влияет обстановка в подъезде, на лестницах и в лифте, в коридорах — заходить в чистые и ухоженные помещения приятно, тогда как пребывать в грязном подъезде с застоявшимся запахом никто не захочет. Поэтому ТСЖ обязано позаботиться о подборе и найме добросовестной уборщицы для многоэтажного дома

Проводит ли ТСЖ обучение?

Квалифицированные специалисты отказываются работать в ТСЖ из-за небольших зарплат, слабых условий труда и отсутствия перспектив. Поэтому правление товарищества инициирует обучение и подготовку к работе кадров, — как правило, рабочий персонал.

Ведущие должности — директор, управдом, бухгалтер и инженер, не могут быть обучены по ускоренным курсам, здесь требуются лица с законченным профессиональным образованием, поэтому их придется нанимать с выгодными условиями работы.

Заключение

Это основной перечень сотрудников для ТСЖ. Потребности жильцов расширяют либо сужают его. Перед наймом любого работника нужно обязательно удостовериться в его добросовестности и компетентности — ведь этот человек будет обслуживать не единичного клиента, а крупный участок и большое число жильцов.

С каждым необходимо заключить трудовой договор, сформировать должностную инструкцию и разъяснить степень ответственности.