Чем отличаются должностные инструкции управляющего ТСЖ и председателя правления?

ТСЖ Разберем документ, регламентирующий деятельность  лица, находящегося при исполнении трудовых обязанностей. Его содержание зависит от того, для кого она написана. Разъясним, что такое должностная инструкция председателя и управляющего ТСЖ, в чем их отличия, какова их структура и назначение.

 Нормативно-правовая база

  • Жилищный Кодекс РФ (далее – ЖК РФ);
  • Трудовой Кодекс РФ (далее – ТК РФ);

Понятие и назначение

Целью создания инструкции является наделение работника полномочиями, предоставление ему прав и наложение обязанностей. Действующим законодательством не предусмотрено обязательное ее составление, однако на практике применяется для того, чтобы:

  • Организовать трудовую дисциплину;
  • Обозначить функциональные обязанности;
  • Объективно оценить деятельность работника;
  • Применить дисциплинарные взыскания, привлечь к ответственности в случае необходимости;

Документ обезличен, направлен на описание конкретной должности, а не качественных характеристик человека, который ее занимает.

В целом, распоряжение должно соответствовать общим требованиям, выдвигаемым к инструкциям, зафиксированным в Постановлении Минтруда РФ «Квалификационный справочник должностей руководителей, специалистов и других служащих» №37 от 21.08.1998 года (последние изменения от 12.02.2014 года).

Квалификационный справочник должностей руководителей, специалистов и других служащих
Справочник должностей является нормативным документом, разработанным Институтом труда и утвержденным Постановлением Минтруда России от 21 августа 1998 г. N 37. В настоящее издание включены дополнения, внесенные Постановлениями Минтруда России от 24 декабря 1998 г. N 52, от 22 февраля 1999 г. N 3, от 21 января 2000 г. N 7, от 4 августа 2000 г. N 57, 20 апреля 2001 г. N 35, от 31 мая 2002 г. и от 20 июня 2002 г. N 44. Справочник рекомендован для применения на предприятиях, в учреждениях и организациях различных отраслей экономики независимо от форм собственности и организационно-правовых форм в целях обеспечения правильного подбора, расстановки и использования кадров.
Составляется в соответствии с уставом организации, а также требованиями Жилищного кодекса РФ (ст. 135-152).

Инструкция председателя

председатель тсжПредседатель избирается из членов правления ТСЖ простым большинством голосов, он обязательно должен быть собственником жилья этого дома (ст. 161 ЖК РФ). Часто правлением выбирается кандидат с наибольшей жилой площадью. Должностное лицо наделяется самым широким спектром прав и обязанностей от имени товарищества собственников. Документ позволяет  определить границы дозволенного, с его помощью можно контролировать действия управленца, указывать на превышение его полномочий, либо, наоборот, выполнение обязанности совершить какое-либо действие в силу возложенных на него функций. Председательствующий представляет интересы организации в различных инстанциях на основании Протокола общего собрания.

Важным требованием, выдвигаемым к кандидатам, является оконченное или неоконченное высшее образование. А вот ограничения по полу, расе, происхождению, национальности и прочее являются дискриминацией и прямо запрещены ст. 3 ТК РФ.

Инструкция управляющего

Управляющий назначается, если:

  • Никто из членов ТСЖ не желает занимать выборную должность. В этом случае избирается человек из состава собственников дома на должность фиктивного председателя, а полномочия по управлению домом передаются управляющему на основании нотариально заверенной доверенности;
  • Обязанности председательствующего слишком широки, и он не успевает их исполнить в срок.

В обоих случаях с лицом заключается трудовой, либо гражданско-правовой договор и ему назначается оклад (ст. 148 ЖК РФ). Решение о введении этой должности принимается на собрании собственников. В отличие от руководителя он не обязан быть владельцем квартиры в доме, а также членом ТСЖ. Как правило, это сторонний человек, приглашенный для выполнения части административной работы за плату.

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников 

В обязанности правления товарищества входят:

  1. соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
  2. контроль за своевременным внесением участниками товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
  3. составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию товарищества для утверждения;
  4. управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
  5. наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
  6. заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  7. ведение реестра участников товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
    (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
    (см. текст в предыдущей редакции)
  8. созыв и проведение общего собрания товарищества;
  9. выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников обязанностей.

На лицо не могут быть возложены обязательства по исполнению коммунальных услуг, эти функции остаются у правления ТСЖ. На плечи управляющего могут быть возложены лишь управленческие процессы административного характера (ремонт, содержание общего имущества в доме, ведение документации, предоставление отчетов и прочее).

Инструкция управляющего состоит из полного перечня возложенных на него обязательств. Как правило, они ограничиваются совершением определенных действий.

Отличия

Поскольку вышеописанные должности отличаются способом назначения, то и руководства к действиям их различны:

  1. Должностные обязанности председателя более обширны, а обязанности управляющего – более конкретны;
  2. У управляющего отсутствуют функции исполнителя коммунальных услуг, он остается физическим лицом, а председательствующий этими обязанностями обладает;
  3. Инструкцию председательствующего составляет правление собственников, а управляющего – председатель совместно с правлением.

Структура и содержание

  1. Общие положения. Раскрывается правовой статус должностного лица, порядок его избрания, указывается, какими нормативно-правовыми актами должен руководствоваться, перечисляются основные принципы его работы;
  2. Основные функции, перед кем несет ответственность;
  3. Должностные обязанности. Содержится полный перечень действий, которые выполняют назначаемые лица в интересах ТСЖ. В этот список входят:
  • Контролировать качество проведенного ремонта;
  • Следить за состоянием общедомового имущества;
  • Взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями;
  • Вести бухгалтерию;
  • Следить за соблюдением прав собственников и выполнением их обязанностей;
  • Принимать жалобы товарищества;
  • Регистрировать граждан по месту жительства, снимать с регистрационного учета, предоставлять по запросу поквартирные карточки собственникам;
  • Осуществлять сбор платежей;
  1. Права. К ним относятся следующие привилегии:
  • Обладать правом первой подписи официальных документов;
  • Заключать необходимые договоры от имени товарищества;
  • Осуществлять подбор персонала;
  • Руководить текущей деятельностью;
  • Распоряжаться жилыми и нежилыми помещениями;
  • Страховать общедомовое имущество;
  • Обладать правом решающего голоса на собрании правления при равном числе голосов;
  • Давать членам правления отдельные поручения и требовать их выполнения;
  • Освободить занимаемую должность по собственному желанию;

В этом разделе также может быть отражен трудовой график.

  1. Виды ответственности. Несет персональную ответственность за совершенные действия. На лицо налагается штраф, либо оно смещается с должности по следующим основаниям:
  • Грубые ошибки при заключении договоров;
  • Ненадлежащее ведение делопроизводства;
  • Бездействие;
  • Умышленное причинение вреда организации;
  1. Дополнительные положения. Прописывается порядок отстранения от должности, а также процедура решения спорных ситуаций.

Чаще всего разногласия с собственниками возникают по поводу:

  • разглашения персональных данных (организация доски позора, в которой вывешена информация о должниках по коммунальным платежам);
  • незаконное вторжение в жилище (руководитель не вправе входить в квартиру без разрешения собственника).

Кто составляет, выдает и утверждает?

Инструкции для председателя и управляющего разрабатываются отдельно.

  1. В первом случае документ разрабатывается на заседании членами правления после принятия решения о факте назначения на должность лица.
  2. Во втором —  составляется правлением совместно с председателем ТСЖ. Вручается после вступления его в должность.

Формы:

  • Отдельный самостоятельный документ;
  • Приложение к трудовому, либо гражданско-правовому договору.

С кем и какими службами нужно согласовывать документ

Согласовывается с государственным органом, контролирующим деятельность фирм и организаций, оказывающих коммунальные услуги гражданам. Такая структура называется жилищной инспекцией.

Срок действия

кто утверждает инструкцииДопустимы срочные и бессрочные инструкции. В некоторых случаях могут применяться срочные документы, срок действия которых будет заканчиваться датой окончания действия трудового договора. В этом случае нужно знать, что согласно ЖК РФ руководитель товарищества собственников избирается  сроком не более 2 лет, при этом минимальное время его председательствования законом не обговаривается.

Место хранения

Документ хранится в офисе организации, с его положениями может ознакомиться каждый участник товарищества.

Внесение изменений

Изменения вносятся чаще всего на основании вступивших в силу законодательных новшеств, либо с целью уточнения полномочий должностного лица. Инициаторами могут быть члены правления, субъекты управления, либо члены ТСЖ. Все нововведения принимаются на основании голосования, где участие обязаны принять председатель и управляющий.

Заключение

Должностные инструкции необходимы для того, чтобы правление могло контролировать деятельность назначенных лиц, а сами субъекты в случае возникновения спорной ситуации понимали, входят ли выполняемые обязанности в спектр их полномочий.