Как происходит переуступка ипотеки на квартиру и какие есть особенности

Приобрести дом в ипотеку достаточно трудно. Нужно не только найти необходимую недвижимость, но и оформить кредит. Другой вариант – купить квартиру. Но следует заранее рассчитать все расходы, поскольку переуступка бывает выгоднее.

Что такое переуступка ипотеки

Переуступка – это когда человек купил жилье, находящееся в ипотечном кредите. Теперь к нему перешли обязанности действительного займа. Человек должен выплатить деньги предыдущему владельцу дома, и покрыть кредит. Сумма определяется во время заключения договора между продавцом и покупателем.

Бывает случай, когда меняется не должник, а кредитор. Банк может продать кредит другому банку или предприятию. Это может произойти даже, если у клиента просрочки. При банкротстве одного банка, долг автоматически переходит другому.

Преимущества для покупателя – сниженная цена на квартиру. Операция осуществляется в течение короткого времени.

Цель переуступки

Извлечь максимум выгоды для трех сторон-участников. Выгоды:

  1. Банк сможет вернуть деньги вместе с процентами и штрафами.
  2. Должник освободится от кредита.
  3. Новый кредитор сможет приобрести недвижимость с выгодой.

Кому доступна?

Переуступка уместна, если был заключен договор долевого строительства. Она возможна, если ипотека была взята супружеской парой. В случае развода, один может отдать свое имущество другому.

Когда можно, а когда нельзя оформить переуступку

В первую очередь, она оформляется при согласии трех действующих лиц: банка, должника и нового кредитора. Если одно из них несогласно на условия, сделка считается недействительной.

Банк может отказать в передаче кредита, если у нового кредитора в прошлом были просрочки. Собирается информация о платежеспособности клиента. Если все в порядке, пишется заявление и заключается договор.

Начало процедуры

расходы на покупку дома

В первую очередь, клиент оценивает выгоду заключаемой сделки. Считает расходы на покупку дома и оплату кредита. Полученное число сравнивает с тратами на оформление ипотеки самому, и траты при приобретении недвижимости без кредита.

Банк проверяет материальное состояние клиента, и способность выплачивать кредит вовремя.

Переуступка оформляется, когда клиент получает большой доход, и он вовремя выплачивал кредит в прошлом.

Как осуществить оформление

Нужно следовать следующим шагам:

  1. Найти владельца ипотечной квартиры.
  2. Обратится в банк. Продавец и покупатель должны быть согласны с условиями.
  3. Банк проверяет платежеспособность нового кредитора.
  4. Принятие решения.
  5. Если ответ положительный, подписывается новый договор с покупателем.
  6. Расчет продавца и покупателя.
  7. Погашение ипотеки новым кредитором.

Если у покупателя отсутствует опыт в подобных делах, следует обратиться в риэлтерскую или юридическую контору.

  • Необходимо посчитать прибыль от этой операции. Собирается информация о владельце. Необходимо осмотреть недвижимость.
  • Обратитесь в банк с запросом о смене кредитора. Дождитесь положительного ответа, и если все устраивает, оформляйте договор.
  • Уделите внимание нюансам, указанным в договоре. Если вы не разбираетесь, обратитесь к юристам. Иначе рискуете остаться в убытке.
  • Проверьте все необходимые документы. Должник должен предоставить квитанции об оплате, если первое время он выплачивал кредит в банке.
  • Нотариально заверьте договор. Это необходимо, если возникнут проблемы и придется подавать на суд.
  • После получения необходимых документов о правах на недвижимость, своевременно выплачивайте долг банку.
При покупке квартиры во время постройки, вместо банка нужно посетить управление регистрационной службы. Иначе, после окончания постройки объекта, вам могут его не передать.

Другому банку

сделка

Банк может продать кредит другому банку или предприятию. Условия выплаты долга также могут измениться.

  1. Банкиры пытаются отдать займы, которые вызывают проблемы, другим коллегам или коллекторским агентствам.
  2. Банки могут осуществить обмен кредитными договорами.
  3. Также банк поменяется при банкротстве.

Нельзя знать точно, когда дело может быть передано другому банку. Потому в договор должен включатся пункт, что должник согласен на замену банка.

Другому физическому лицу

Переуступка ипотеки предусматривает передачу имущества другому физическому лицу. Любой человек, у которого достаточно средств, может стать кредитором. Но только с согласия обеих сторон.

Налоги

налоги при переуступке

Переуступка прав не является куплей или продажей недвижимости. Здесь требуется готовая квартира и документ о владении.

Инвесторы могут заключить договор о передаче, чтобы избежать налогов.

Кто оплачивает налог

Если человек владеет объектом менее трех лет, то при продаже или переуступке платится налог. Причина этого – то, что квартира была куплена ради получения прибыли. Особенно это касается строительных объектов, где цена после сдачи в эксплуатацию вырастет.

Налогу подлежат любые недвижимые объекты.

Покупатель не платит налоги при переуступке. Их оплачивает только продавец. Но после приобретения квартиры, покупатель обязан оплатить налог на собственность.

Для граждан России налог при переуступке составляет 13 процентов. Для иностранцев – 30 процентов.

Основания для снижения налога

  1. Если у продавца есть договор об участии в деловом строительстве, он может подать заявление в налоговую службу. Налог снижается, если сумма за объект не более 1 миллиона рублей.
  2. Если недвижимость куплена в процессе строительства, и продана по той же цене, налог не выплачивается.

Документы

Для заключения договора, новый заемщик обязан представить следующие документы:

  1. Паспорт.
  2. Сведенья о доходах.
  3. Документ о месте работы.

Не нужно подавать документы о недвижимости. Они уже есть в банке.

Сам договор состоит из следующих пунктов:

  1. Предмет договора.
  2. Права и обязанности сторон.
  3. Сумма договора.
  4. Условия расторжения или изменения договора.
  5. Срок действия.
  6. Адрес, реквизиты и подписи сторон.

Новостройка

купить квартиру в новостройке

Можно купить квартиру в новостройке, а потом перепродать. После заключения договора, право собственности можно переуступить.

Следует заранее обратить внимание на качество жилья, поскольку после осуществления переуступки, невозможно предъявить претензии прежнему владельцу.

Для переуступки новостройки нужно:

  1. Согласие застройщика.
  2. Согласие банка.
  3. Предыдущий владелец должен выплатить цену договора.

О чем следует знать лицу, к которому перейдет ипотека?

Переуступка ипотеки не всегда означает покупку недвижимости. Если покупка дома совершена семейной парой, то один из супругов может полностью рассчитаться с долгом. Договор полностью переоформляется на первого супруга.

Бывает случай, когда переуступка и кредит могут перейти в качестве наследства.

банк осуществляет переуступку

Первый владелец имеет право оспорить сделку в суде. Доказательством правоты могут быть невыгодные условия для продавца. По этой причине не все банки предоставляют услугу переуступки.

Часто переуступка ипотеки меньше рыночной цены. Это ее преимущество.

Если объект куплен по переуступке, следует узнать у банка, входят ли проценты и штрафы обязанности кредитора. Но в договоре можно указать, что по согласию обеих сторон проценты и штрафы остаются предыдущему владельцу.

Если банк захотел осуществить переуступку, заемщик получает уведомление в письменном виде. В нем указываются:

  1. Данные нового кредитора.
  2. Способ осуществления оплаты.
  3. Права и обязанности после смены хозяина объекта.

Во время оформления договора, следует обратить внимание на:

  1. Время действия договора.
  2. Особенности досрочного погашения кредита.
  3. Присутствует ли комиссия.
  4. Штрафы за просрочку.
  5. Способ осуществления платежа.
  6. Размер платежа.

Можно заключить договор о покупке объекта в процессе постройки. После завершения строительства, его продают дороже, и получают хорошую прибыль. Есть недостатки. Банк не всегда дает деньги для объектов на стадии строительства. Есть риск заморозки стройки.

Брать кредит ради переуступки – невыгодно. От одного желания банк не согласится передать долг другому человеку.

Заключение

Переуступка ипотеки достаточно выгодная операция. Но нужно хорошо разбираться в подобных делах. Если вы решили начать дело с нуля, обратитесь в риэлтерскую или юридическую контору, иначе можете потерять много денег.