Товарищество собственников жилья, как относительно новая форма организации ухода и обслуживания многоэтажных домов, является эффективным администратором жилищно-коммунальных и хозяйственных вопросов жильцов. Для стабильной и качественной работы этому некоммерческому объединению необходим постоянный штат сотрудников — рабочих и мастеров, высококвалифицированных финансистов и управленцев.
Какой персонал требуется ТСЖ? Какими качествами должны обладать сотрудники? Как оформить документы и организовать работу без избыточных трат? Обо всем в статье.
Оглавление:
Какие должности должны быть в ТСЖ?
Особенность ТСЖ состоит в его цели — контроле и обеспечении стабильного и надежного функционирования многоэтажного дома. А задачи товарищество обязано реализовывать ежедневно, так как в столь крупном здании регулярно возникают проблемы и запросы жильцов.
Для решения всех вопросов учреждению требуется штат из наиболее востребованных сотрудников, а также узкие специальные работники, вызываемые единовременно, — в редких случаях.
Размеры персонала зависят от масштабов многоквартирного жилья и потребностей самих жильцов. Возможны одинаковые расходы и штат как для элитного четырехэтажного дома с аристократичными собственниками, так и для обычной двадцатиэтажки.
Какие работники входят в ТСЖ:
- члены исполнительного органа — правления; согласно 147-ой статье Жилищного кодекса, избираются на едином собрании всех жильцов на максимальный срок 2 года, именно правление и занимается принятием и увольнением остальных сотрудников;
- глава правления — председатель;
- бухгалтер или главный бухгалтер — сотрудник в зависимости от объемов и частоты обязанностей может быть штатным и внештатным;
- рабочие лица — удобно, если такие сотрудники наняты на постоянной основе:
- электрик;
- слесарь-сантехник;
- уборщицы;
- дворники;
- диспетчер;
- сотрудник по трудовой охране;
- паспортист.
Возможен наем любых, самых профильных специалистов, если жильцы согласны либо требуют этого.
Какими законами регламентируется?
Правовые нормы России касаются не только деятельности непосредственно ТСЖ — его членов и исполнительных органов, но и состава прочего персонала.
Основной источник норм в сфере — Жилищный кодекс, утвержденный в 2004 году 188 федеральным законом. Последняя редакция сборника датируется августом нынешнего года.
Шестой раздел кодекса посвящен ТСЖ — его статусу, порядку образования и регистрации в Росреестре, правам членов и собственников, структуре, правилам закрытия или изменения товарищества.
Указание должностей, формируемых в штате ТСЖ, или ограничения по найму работников в документе не приведено, поэтому для изучения этой темы следует обращаться к Трудовому кодексу России, который на 3 года старше Жилищного — был принят в 2001 году 197-ым законом, а последние поправки вносились в июле текущего года.
Структура ТСЖ — из кого состоит ТСЖ?
В учредительных документах организации обозначаются названия должностей персонала и детали осуществления их служебной деятельности.
Директор
Не нужно путать с председателем правления: это разные должности. Директор, иногда исполнительный или генеральный директор, появился в штате товарищества недавно. Прежде его функции выполнял тот же председатель.
Но расширение обслуживаемых участков и площадей привело к невозможности главы правления справляться с таким объемом.
Директор берет часть задач по управлению ТСЖ и мониторингу за работой остальных сотрудников.
Требования к директору:
- желательно образование или профессиональные знания в сфере менеджмента, управления персоналом, экономики, права, техники;
- владение последними сведения законодательства о коммунальных, хозяйственных и жилищных нормах, нормативно-правового и документального сопровождения;
- опыт работы в управляющей организации, лучше — в ТСЖ;
- опыт работы с жильцами и собственниками, знание основных норм по недвижимости и собственности;
- личные качества — организованность, ответственность, уверенность, подотчетность, справедливость и мудрость, харизма, строгость.
Другие обязанности:
- обеспечение стабильной работы сотрудников и их эффективного взаимодействия между собой, подразделениями товарищества;
- экономический анализ деятельности как отделов организации и работников, так и всей организации;
- обнаружение изъянов в функционировании предприятия;
- обеспечение рабочего порядка, дисциплины и исполнительности;
- разработка, планирование и прогнозирование будущего учреждения;
- предложение и реализация путей улучшения рабочей мотивации, эффективности трудового производства;
- контроль правомерного документооборота, делопроизводства;
- формирование текущих и долгосрочных планов, согласование с правлением и воплощение;
- исполнение трудовых заданий руководства, а также обеспечение исполнения таковых другими сотрудниками.
Права:
- представление интересов ТСЖ при контактах с третьими лицами;
- визирование и подпись документов в рамках полномочий;
- издание личных распорядительных документов;
- требование от вышестоящих должностных лиц обеспечения подразделений и сотрудников необходимыми средствами и условиями для выполнения рабочих обязанностей;
- назначение собственных служебных поручений и заданий сотрудникам.
Особенностью работы в ТСЖ для директора является наибольшая ответственность — материальная и административная, поэтому им должен быть рациональный, дисциплинированный человек, способный вызывать к себе уважение и подчинение.
Важны и внешние данные лица — лучше подойдет на должность человек зрелого возраста со строгой и презентабельной внешностью, поскольку ему нужно контактировать не только с подчиненными, но и с официальным руководством и неофициальным — жильцами.
Управдом
При содержании крупной площади председателю может не хватить в качестве помощника одного директора, тогда следует учредить должность управляющего — менеджера многоквартирного дома, или администратора.
Такой управляющий является физическим лицом и сотрудником персонала ТСЖ, в отличие от управляющей компании — организации, с которой ТСЖ заключает договор как с контрагентом-поставщиком услуг.
При вводе в штат и директора, и управдома обязательно нужно разработать порядок субординации и разделение обязанностей и сфер ведения.
Требования к кандидату:
- образование — высшее юридическое, техническое, по менеджменту;
- возраст более 30 лет;
- опыт работы в сфере управления;
- знание основ документооборота, бухгалтерии, охраны труда;
- качества управленца — ответственность, креативность, высокий интеллект, прагматичность, хорошие навыки коммуникации и управления персоналом, стрессоустойчивость и др.
Управляющий находится в подчинении директора и тем более председателя, поэтому также важное свойство — способность учитывать позицию вышестоящих должностей, сохраняя сравнительную автономность.
Основные обязанности
- представление ТСЖ при взаимодействии с различными организациями и органами, судами и должностными лицами правоохранительной, исполнительной и прочих систем страны;
- исполнение части обязанностей председателя;
- наем работников;
- мониторинг организационной и юридической деятельности учреждения;
- подготовка отчетов о своей работе руководителям ТСЖ.
Права управдома:
- участие в собраниях правления ТСЖ, обсуждении служебных вопросов, предложение собственных идей, инициатив;
- внесение предложений по модификации действующей системы управления ТСЖ;
- подписывание документов на уровне вмененных полномочий и визирование.
Несет материальную и административную ответственность по своим функциям. Также может привлекаться к уголовной ответственности, если обнаружится участие в мошеннических проектах, хищение средств ТСЖ, расточительство и другие действия.
Работая в ТСЖ, управляющий столкнется с рядом особенностей такой фирмы — большой масштаб обслуживания при относительно небольшом рабочем штате, регулярное разрешение повседневных запросов жильцов, сохранение баланса работы и ее оплаты при экономичном подходе жильцов к расходам ТСЖ. На эту должность нужен энергичный, позитивный и дисциплинированный специалист.
Инженер
Без инженера обеспечить бесперебойную и надежную работу технических устройств и приборов, встроенных в многоквартирный дом, будет сложно. Учитывая степень его необходимости, этот сотрудник, скорее, нужен в штат, чем для разовых вызовов.
Задачи и функции инженера связаны с гарантией физической безопасности проживания в доме.
Общие требования:
- высшее техническое образование;
- стаж работы с техникой для многоэтажных домов — не менее 1-3 лет;
- знание Градостроительного и Жилищного кодексов, норм строительства, жилья, ЖКХ;
- знание эксплуатации, ремонта и обслуживания техники;
- пользование компьютером на базисном уровне;
- наличие допуска и разрешений на различные виды инженерных работ;
- доброжелательность, ответственность, исполнительность, осторожность.
Обязанности:
- обеспечение непрерывной и качественной работы технических систем здания;
- контроль за целостностью и сохранностью технического фонда дома в стандартном состоянии;
- внимательный и мотивированный рабочими интересами выбор помощников;
- соблюдение норм безопасности и инженерных стандартов;
- инструктаж сотрудников по противопожарной и технической безопасности и действиям при авариях;
- заполнять запросы на необходимые материалы либо непосредственное приобретение инвентаря и сырья;
- мониторинг достоверности показаний учетных устройств дома;
- периодический осмотр жилищного фонда в целях профилактики и устранения дефектов;
- осмотр также территории вокруг дома;
- установление и осуществление контактов с партнерами — подрядчиками и поставщиками;
- прием собственников для решения различных технических вопросов;
- составление отчетов о деятельности и других документов для руководства и жильцов.
Права:
- все права гражданина и трудящегося — на полный социальный пакет работника по Трудовому кодексу — отпуск и выходные, оплата сверхурочных и больничных;
- заявление о необходимости помощников для работы — дополнительных инженеров или других технических рабочих;
- выдвижение предложений по улучшению функционирования технических систем дома.
Помимо материальной и административной ответственности, инженер несет ответственность по Уголовному кодексу России.
Среди особенностей службы в ТСЖ — большой участок обслуживания; для трудолюбивых работников это достоинство. Также — возможность вызова по экстренным ситуациям не только руководством, но и самими жильцами. Постоянный контакт с жильцами, поэтому приветливость и общительность крайне важны при рассмотрении претендентов на должность.
Юрист
Для чего в ТСЖ юрист? Вакансию необходимо открывать, если прочие сотрудники неспособны справиться с контролем за правовыми рамками действий ТСЖ, а также представлять интересы предприятия и выступать в судебных и иных разбирательствах.
Требования к юристу:
- образование — высшее юридическое;
- опыт работы юристом, юридическим консультантом, на судебных заседаниях;
- дисциплинированность и организованность;
- пунктуальность по законным срокам и периодам;
- уверенность, хорошая дикция и ораторские способности.
Стандартные обязанности:
- формирование документов;
- проверка входящей и исходящей документации на соответствие нормам закона, а также договоров и прочих соглашений с контрагентами;
- организация правовой грамотности штата и жильцов;
- подготовка претензий в отношении недобросовестных партнеров;
- подача исков в суд и представление ТСЖ в суде;
- участие в решении споров ТСЖ с другими лицами вне судебной системы;
- консультирование
- составление личного плана работы и графиков приема клиентов.
Свои права юрист должен знать лучше, чем его руководство:
- запрос и требование документов от отделов и сотрудников ТСЖ, необходимых для реализации обязанностей;
- ведение автономной переписки или общения с контрольными органами власти;
- представительство ТСЖ;
- предложение руководителям проектов совершенствования работы ТСЖ;
- требование от руководства обеспечения необходимых рабочих условий;
- визирование документов в пределах полномочий;
- приглашение иных специалистов и экспертов — после одобрения руководителя;
- распределение поручений и указаний по юридическим вопросам другим сотрудникам;
- осуществление мер по устранению противоречий законодательству и нарушений регламентным документам.
Отвечает по материальным, административным и уголовным случаям.
Правовые вопросы в ТСЖ могут решаться не ежедневно, поэтому юриста часто принимают на работу по плавающему графику либо режиму вызовов по необходимости.
Паспортист
Интересная должность — это паспортист ТСЖ, он же представитель Федеральной миграционной службы (ныне ГУВМ МВД) в товариществе в качестве посредника между жильцами и МВД.
Основные обязанности:
- учет всех собственников и жильцов дома;
- формирование индивидуальных персонифицированных данных по каждому лицу;
- выдача по запросам справок в сфере ФМС;
- консультирование по регистрационным вопросам;
- составление и помощь в заполнении унифицированных и свободных форм документов.
Требования:
- желательно высшее юридическое образование;
- опыт работы — более 1 года;
- выносливость и стрессоустойчивость;
- способность работать с большим и однообразным материалом.
Права:
- визирование документов в рамках компетенции;
- обсуждение с руководством путей улучшения работы паспортиста;
- требование обеспечения нормальными условиями труда.
Несет материальную ответственность за свою деятельность.
Как и юрист, паспортист, возможно, не будет работать в ТСЖ постоянно — не каждый день нужно заниматься персонифицированным учетом. Товарищество может назначить ему неполный рабочий день или частичную занятость.
Диспетчер
Действительно важное трудовое лицо для стабильной и надежной работы многоквартирного дома это диспетчер. Его главная задача — связь жильцов, правления, сотрудников ТСЖ между друг другом и с другими лицами.
Обязанности:
- установление и обеспечение связи;
- прием звонков;
- консультирование граждан по вопросам ТСЖ;
- вызов сотрудников и служб при поломках, авариях и прочих нестандартных ситуациях.
Права:
- визирование документов в рамках компетенции;
- обсуждение с руководством путей улучшения работы;
- требование обеспечения нормальными условиями труда;
- осуществление звонков для решения экстренных задач.
Материально ответственен за свою деятельность.
Техник
В отличие от инженера техник занимается мелким и текущим ремонтом устройств и приборов в доме. К нему предъявляются невысокие требования — техническое образование, опыт работы по ремонту и сервису сантехники, аппаратов и приборов дома, электромонтажа, знание мер безопасности и противопожарного регламента.
Обычно нанимаются на полный день со сменным графиком работы: ТСЖ предпочитает принимать в штат двух техников.
Несет материальную и уголовную ответственность.
Охрана
Зачастую многоквартирному дому необходим охранник — для осмотра чердаков и подвалов, территории вокруг дома и внутри здания на предмет террористической и иной физической опасности и угроз, осуществления видеонаблюдения за участком и техникой — домофоном, транспортными средствами и прочим имуществом жильцов, также устранения споров, вызова правоохранительных органов и служб, выведения посторонних лиц с территории дома.
Обычно охранник для ТСЖ нанимается из охранного агентства, хотя возможно и принятие самостоятельного работника.
Среди требований — физическая сила, оперативность и уверенность, внимательность и наблюдательность, знание жилищного законодательства и прав человека, техники безопасности, работы с охранными системами.
Другие сотрудники
В персонале ТСЖ важны также:
- бухгалтер;
- слесарь-сантехник;
- электрик;
- уборщица.
ТСЖ обязано вести учет различных ценностей и средств на своем балансе, доходов и расходов товарищества, каждому сотруднику нужно оформлять трудовую документацию и выплачивать заработную плату с удержанием НДФЛ. Также перечислять страховые взносы во внебюджетную систему, вести документооборот с контрагентами и контролирующими органами исполнительной власти, начислять платежи, своевременное направлять уведомления и платежные поручения, мониторить уплату «коммуналок» — все эти функции возлагаются на бухгалтера.
Проблемы с водоснабжением и сантехническим оборудованием несут массу неудобств в повседневный быт, поэтому в штате ТСЖ необходим слесарь-сантехник достаточной квалификации.
Неполадки с электричеством возникают даже чаще, чем с водной аппаратурой. А периодические проверки электрических цепей, щитов, замена выгоревших осветителей — залог безопасности жильцов и посетителей дома. Электрик ТСЖ — необходимый сотрудник для многоквартирного дома.
На настроение и впечатление от дома влияет обстановка в подъезде, на лестницах и в лифте, в коридорах — заходить в чистые и ухоженные помещения приятно, тогда как пребывать в грязном подъезде с застоявшимся запахом никто не захочет. Поэтому ТСЖ обязано позаботиться о подборе и найме добросовестной уборщицы для многоэтажного дома
Проводит ли ТСЖ обучение?
Квалифицированные специалисты отказываются работать в ТСЖ из-за небольших зарплат, слабых условий труда и отсутствия перспектив. Поэтому правление товарищества инициирует обучение и подготовку к работе кадров, — как правило, рабочий персонал.
Ведущие должности — директор, управдом, бухгалтер и инженер, не могут быть обучены по ускоренным курсам, здесь требуются лица с законченным профессиональным образованием, поэтому их придется нанимать с выгодными условиями работы.
Заключение
Это основной перечень сотрудников для ТСЖ. Потребности жильцов расширяют либо сужают его. Перед наймом любого работника нужно обязательно удостовериться в его добросовестности и компетентности — ведь этот человек будет обслуживать не единичного клиента, а крупный участок и большое число жильцов.
С каждым необходимо заключить трудовой договор, сформировать должностную инструкцию и разъяснить степень ответственности.
